一起逾期办理房屋权属登记案引发的法律思考

　—— 一起逾期办理房屋权属登记案引发的法律思考

案 情 概 述

　　2007年3月10日，原告刘某某(乙方)与被告甲房地产开发公司(甲方)订立《商品房购销合同》一份，约定刘某某向甲房地产开发公司购买商品房一套，套内建筑面积104.31平方米，每平方米1688.50元，房款总额176131元，约定交房期限：2007年6月30日前，关于产权证登记的约定为：房屋交付使用后的120个有效工作日内，甲方为乙方代办其房屋产权登记证，乙方有义务提供办理产权证所需的相关资料，并承担相关税费。

　　合同订立后，刘某某按约定付清了全部房款。2007年6月29日甲房地产开发公司将房屋交付给刘某某使用。因被告将原设计为商业用房的部分房屋改为住宅出售，致使建设项目未通过行政规划验收，导致房屋产权登记无法办理。

　　2008年7月3日，刘某某向楚雄市人民法院提起诉讼，请求人民法院判令被告给付原告截止2008年6月30日的逾期办理房屋产权证、土地使用证(以下简称“两证”)违约金7286元，并判决被告承担2008年7月1日至原告领到“两证”之日止的逾期办证违约金，按已交房款总额，以中国人民银行公布的同期逾期贷款利息计算。理由是：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定及双方在合同中的约定，被告应在2007年12月17日前(已扣除法定节假日)为原告办理完“两证”，自2007年12月17日起至2008年6月30日止逾期197天，被告应按原告已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，向原告支付违约金7286元，并应继续履行代办“两证”义务。2008年7月1日至原告领取“两证”之日止，被告仍应按上述逾期贷款利息标准，向原告支付违约金。

　　楚雄市人民法院审理后认为，被告擅自改变规划，致使建设项目未通过行政规划验收，是原告在合同约定的期限内未取得“两证”的原因，被告应当承担违约责任，但因办理“两证”涉及多个部门，无法确定办证的明确期限，故对原告要求被告继续支付计算到“两证”办理完毕止的违约金的诉请不予支持。故判决：一、被告向原告支付计算到2008年6月30日的违约金6953.65元;二、驳回原告的其他诉讼请求。

　　原告不服一审判决，向楚雄彝族自治州中级人民法院提起上诉，要求维持一审判决第一项，撤销一审判决第二项，并改判被告继续承担2008年7月1日起至原告领取到“两证”之日止的违约金。理由是：原告起诉后，被告仍未代原告办理“两证”，被告的违约行为处于连续和继续状态，一审判决不支持原告要求被告继续支付2008年7月1日起至原告领取到“两证”之日止的违约金的诉请，有悖法律规定的原意，也与当事人的约定不符。

　　二审人民法院审理后认为：被告擅自改变规划致使建设项目未能通过行政规划部门验收，导致原告未能取得“两证”，被告已违约，应承担违约的民事责任;被告的违约行为一直持续，被告承担违约责任应至其向原告交付“两证”时止。故判决：一、维持一审判决第一项;二、撤销一审判决第二项;三、被告向原告支付自2008年7月1日起至其向原告交付“两证”时止的逾期办证违约金，以原告所交房款176131元的日万分之二点一计算。

办 案 札 记

　　笔者是本案原告的诉讼代理人。笔者接受委托后，查阅了有关规定并走访有关部门，对本案的法律依据和事实根据作了全面的分析。

　　《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”房地产开发企业提供“必要的证明文件”的程序和期限，《商品房销售管理办法》第三十四条作了明确规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”

　　办理商品房交易转移登记应提交的材料包括：(1)房地产开发企业持有的《房屋所有权证》;(2)双方签订的《商品房销售合同》一式三份;(3)售房发票复印件;(4)购房者身份证复印件;(5)属划拨土地的需提交商品房价格批复;(6)房产测绘机构出具的房屋建筑面积分户测绘资料;(7)契税完税证第四联。这些材料大部分均应由开发企业提交。

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条 规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： “(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限; (二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”

　　走访中笔者了解到：被告没有在规定的期限内将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门，甚至被告手中都没有这些资料，如被告自己的《房屋所有权证》都没有，根本无法为原告办理产权登记。

　　根据案件事实和有关规定，被告无疑已构成违约，应当承担违约责任。如何设定本案的诉讼请求就需要具体分析。笔者认为：请求法院判决被告在合理的期限内为原告办理产权登记，法院是会支持的，但因本案中办理产权登记的条件不具备，如在法院判决的期限内被告仍未为原告办理产权登记，法院难于强制执行。要求被告承担违约责任至原告领取到“两证”为止，领不到“两证”一天，违约金继续计算一天，有利于督促被告加快办证，也能最大限度的维护原告的合法权益。因而本案的诉讼请求未要求确定办证期限，只要求确定被告承担违约责任至原告领取到“两证”为止。

办 案 随 想

　　通过办理本案，笔者感到，对法律的理解应当把握其精神实质。如《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“ 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”这里虽然没有规定采取补救措施或者赔偿损失等后，一方仍不履行合同义务或者履行合同义务仍不符合约定的怎么办，但不能理解为不必再承担责任。如果因一方仍不履行合同义务或者履行合同义务仍不符合约定的，应继续承担违约责任，造成另一方新的损失的，仍应赔偿。又如《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第三款规定：“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”这里也没有规定支付违约金后仍不履行债务怎么办，同样不能理解为可以免除继续违约的责任。如支付违约金后仍不履行债务，仍应继续承担违约责任，支付违约金或者赔偿损失。再如《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于房屋出卖人的原因，买受人在法定或者约定的期限届满未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。本条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。” 这里没有规定计算违约金的起止时间，但按法理可以推断出，起止时间应从法定或者约定的期限届满之日起计算到买受人取得房屋权属证书之日止。

　　本案一审判决被告承担违约责任至原告起诉日止，对原告要求被告承担起诉之后继续违约的违约责任的诉请则不予支持，有悖法律公平公正的价值要求。一是导致不同的买受人以相同的合同条款同时向一家房地产开发企业购买了同样价格的房屋，具有相同的逾期办理“两证”的情形，因起诉时间不同，法院判决的违约金就不同，在购房人之间表现出了明显的不公平。二是变相充许被告在原告起诉后可以继续违约而无须承担违约责任，在原被告之间表现出了明显的不公正。二审判决根据本案事实，准确适用法律，依法以予改判，体现了法律公平公正的价值要求。

　　作者简介：

　　卢家周，男，1956年12月出生，云南兴彝律师事务所律师